Объем торговых площадей на рынке Киева за последний год удвоился и составил в начале 2005 года около 450 тысяч кв.м. В настоящее время ведется активное строительство новых объектов, сдача большинства из которых запланирована на конец 2006 года. Аналогичное развитие рынка недвижимости наблюдается в регионах Украины, где прирост объема площадей оценивается в 70% от показателей столицы.
Тенденции рынка
Развитие рынка торговой недвижимости связано с активным ростом торговых и торгово-развлекательных центров (ТЦ/ТРЦ), доля которых в структуре торговых площадей Киева к началу 2005 года увеличилась с 1-2% до более 20%. Однако торговых площадей по прежнему недостаточно для удовлетворения существующего на рынке спроса. После некоторого снижения активности инвесторов в результате политических событий, сейчас на украинском рынке планируют свое расширение такие крупные сети, как Metro Cash&Carry (Германия), "Патэрсон" (Россия), VP Market (Литва), Jeronimo Martins (Португалия), CBA (Венгрия).
Начало 2005 года связано с увеличением тенденции к укрупнению ТЦ/ТРК и их мультиформатности, то есть включения в комплекс офисных, гостиничных и жилых площадей. В ближайшие 2-3 года запланировано создание новых объектов площадью более 100 тыс. кв.м. с преобладанием торгово-развлекательной функции.
Развлекательные элементы (боулинг, кинотеатр, дискотека, катки и т.д.) становятся
главной составляющей новых проектов. Все большее число подобных новых проектов строится в спальных районах, хотя основная часть ТЦ расположена в центре Киева. Внимание девелоперов привлекает Левый берег и новозастраиваемые районы Киева, что связано с большим потребительским потенциалом жителей этих районов и в то же время ростом дефицита земли в центральных районах Киева.
Возрастание количества ТЦ/ТРК в Украине ужесточает конкуренцию на рынке и способствует повышению профессионализма операторов. Вывод на рынок нового объекта требует основательной проработки и соответствие таким требованиям на сегодняшний день, как наличие удачного местоположения, корректная концепция, сбалансированный пул арендаторов и качественное текущее управление объектом.
Соответственно среди имеющихся в Украине торговых объектов выделяются специализированные и широкоформатные торговые или торгово-развлекательные центры.
Активно развиваются сетевые операторы. Наиболее развитые продовольственные сети пополняются за счет вхождения на рынок Украины российских, прибалтийских и европейских продовольственных сетивиков. Активируемые растущей конкуренцией, операторы обращают внимание на крупные региональные центры.
Помимо наиболее распространенного формата продовольственных сетей – супермаркета начинают развиваться также гипермаркет, дискаунтер, «магазин у дома». Продолжают свой активный рост такие непродовольственные форматы торговли, как супермаркеты электроники и бытовой техники, магазины, представляющие ведущие мировые бренды, гипермаркеты стройматериалов. При этом появилась тенденция поглощения сильными сетями более слабых.
Торговые центры и торгово-развлекательные комплексы
В первом квартале 2005 года на рынке коммерческой недвижимости произошли следующие события.
ООО «Фирма «Т.М.М» планирует на протяжении 5 лет построить мультифункциональный комплекс «Олимп», который включает жилье, бизнес- и торгово-развлекательный центр на территории трамвайного депо по ул. Горького, 54 в Голосеевском районе Киева.
Компания «IKEA» намерена построить в Киеве к концу 2006 года ТРК «МЕГА» площадью более 200 тыс.кв.м. Объект будет находится на Бориспольской трассе и вместит таких арендаторов: магазин мебели и товаров для дома IKEA (28 тыс.кв.м.), гипермаркет Ramstore (12 тыс.кв.м.) и гипермаркет формата «сделай сам» OBI (14 тыс.кв.м.). Наземная автостоянка будет рассчитана на 8 тыс. м/мест.
В 2007 году в Киеве на пересечении Московского проспекта и ул. Электриков будет
создан еще один многофункциональный комплекс формата LIFESTYLE CENTER. Площадь комплекса составит более 75 тыс.кв.м., в состав которой войдет торгово-
развлекательный центр (более 45 тыс.м.кв.) и офисный комплекс (более 30 тыс.м.кв.).
Торгово-развлекательный центр LIFESTYLE CENTER будет ориентирован на удовлетворение потребностей жителей города с доходом средний и выше и представлен качественными операторами товаров и разнообразием развлечений.
В 2005 году 000 "Кармен-Трейдинг" заказало строительство офисно-торгового центра по проспекту Победы, 67. Согласно проекту на участке 1 га расположится 7-этажное здание с мансардным этажом общей площадью 35,8 тыс. кв. м и с пристроенным 7-этажным паркингом на 200 машиномест.
В 2006 году ЗАО "Метра Сервис" намерено построить торговый комплекс общей площадью 28,4 тыс. кв. м. на углу улиц Тростянецкая и Ревуцкого. В новом торговом комплексе будут размещены супермаркеты продуктовых товаров и электротоваров, бутики, пять кинозалов. Запланировано оборудование автостоянки.
В 2005 году правительство выделило 0,2 га земли для строительства торгово-развлекательного комплекса с заведениями общественного питания на ул. Расковой. Согласно проекту планируется разработать комплексное решение площади, построив четырехэтажный комплекс - надземный пешеходный переход, соединяющий западный и восточный вестибюли станции метро «Левобережная». Общая площадь комплекса составит около 10 тыс.кв.м.
В результате проведения в мае месяце 2005 года строительных тендеров в Киеве будут построены новые торговые объекты. Победители тендеров – компания "Украинский стандарт" и компания "Миханики Украина" построят соответственно спортивно-развлекательный комплекс в парке "Победа" площадью 5,4 тыс.кв.м. и ТРЦ на Оболонском проспекте площадью 28,085 тыс.кв.м.
В ходе реконструкции производственных зданий в Виннице, принадлежавших Электротехническому заводу, к концу 2005-началу 2006 года планируется открытие ТРЦ площадью 30 тыс.кв.м. Согласно проекту формат будущего ТРЦ будет community center.
В Николаеве в текущем году компания «ХХІ» век намерена завершить строительство торгово-развлекательного комплекса CityCenter в центральной части города. Его общая площадь составит 22 тыс.кв.м. Центр будет состоять из 5 уровней, из которых цокольный и подземный этажи займут развлекательные заведения. Паркинг будет рассчитан на 400 машиномест.
В 2006 году в центре Луганска будет возведен четырехэтажный торгово-развлекательный комплекс площадью порядка 15 тыс.м.кв. Основным конкурентным преимуществом ТРК будет предоставление покупателям широкого ассортимента товаров различного направления.
В 2006 году в Полтаве запланировано открытие пятиуровневого торгово-развлекательного центра «Конкорд» площадью более 14 тыс.м.кв. Для автомобилистов предусмотрена парковка на 120 мест. Это первый в городе проект, объединяющий в себе торговые и развлекательные площади.
В данный период в Киеве действуют порядка 25 современных торговых и торгово-развлекательных центров.
За последнее время среди торговых объектов города Киева, построенных в 2002-2004 годах, преобладают торговые центры площадью до 19 тыс.кв.м. Наиболее крупными торговыми объектами являются центры площадью 42 тыс.кв.м.
На начало 2005 г. в Киеве было анонсировано строительство около 15 торговых центров. Однако в результате нестабильной политической ситуации в Украине, открытие большинства запланированных объектов перенесли на 2006-2007 год.
Реализация к 2006 году запланированных проектов строительства торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов позволит увеличить емкость рынка до уровня 500 000 кв.м. При этом уровень предложения площадей на 1 тыс. жителей составит около 191,6 кв.м.
Среди запланированных к реализации в 2005-2008 году проектов преобладают торговые центры площадью 30-40 тыс.кв.м. и крупные комплексы площадью 65-125 тыс.кв.м.
По районам общие площади действующих, строящихся и проектируемых торговых центров распределяются следующим образом:
Наибольшее количество торговых комплексов различного формата расположено в Оболонском районе (10), что связанно с активной застройкой района в последние годы. Второе место занимает Печерский район (7), являющийся центральным районом Киева и местом сосредоточения наибольшей численности населения. Далее следует Дарницкий район (5), особо интересный в последние пару лет для инвесторов развитой жилищной инфраструктурой и сосредоточением населения среднего класса.
Строительство новых проектов призвано обеспечить быстро растущий спрос на торговые помещения. Однако ввод в реализацию большинства новых объектов, запланированный в 2005 и ближайших годах, по прогнозам экспертов осуществится с запозданием.
Строительство масштабных торговых проектов будет динамично развиваться в дальнейшие три года. Этому способствует стремление Администрации Киева развивать розничную торговлю.
Согласно последней сессии I квартала 2005 года Правительство отвело порядка 19
участков на строительство торговых объектов в Киеве.
Арендные ставки в некоторых торговых комплексах Киева
Уровень арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости в начале 2005 года несколько повысился по сравнению с 2004 году. В марте месяце средняя арендная плата за 1 кв. м в торговом центреКиева составляла 40-55 долларов.
Торговые сети
Сетевые операторы продолжают укрупняться, и расширять свое представительство на рынке Украины. Крупные сети продолжают строительство собственных торговых центров в Киеве. Сетевые операторы предпочитают открывать свои магазины в крупных ТЦ/ТРЦ.
В Украине в 2005 году планируется открыть сеть семейных торгово-развлекательных комплексов современного формата «Дафи». Первым откроется Центр покупок и
отдыха «Дафи» в Днепропетровске – 10 сентября, затем в Харькове и Запорожье. Днепропетровский торгово-развлекательный центр «Дафи» будет ориентирован на семьи со средним уровнем дохода и займет площадь 20 тыс. кв. м. В ТРЦ разместится супермаркет «Велика Кишеня» (площадь 5,5 тыс.кв.м), супермаркет электроники и бытовой техники «Домотехника» (2,3 тыс.кв.м), 4-х зальный кинотеатр на 1300 посадочных мест от «Киносистемы», 4 ресторана быстрого питания, а также различные магазины.
Компания «Фокстрот» 19 марта открыла в Киеве на Петровке гипермаркет техники FoxMart. Торговая площадь гипермаркета составляет 3 тыс.кв.м. В торговом центре предусмотрено постоянное наличие якорных продуктов низкой стоимости при широком ассортименте продукции.
В Украине 28 января 2005 года был открыт первый универсам "Патэрсон" площадью 1600 кв.м. «Патэрсон» планирует открыть в Киеве 3 универсама в течении 2005 года и 5 универсамов в течение 2006 года. Также в 2006 году запланировано открытие 7 супермаркетов в таких городах Украины, как Днепропетровск, Харьков, Одесса.
Компания «АТБ-Маркет» в январе открыла первый супермаркет в Киеве из 9 запланированных в 2005 году. Продуктовый супермаркет с широким ассортиментом занял площадь около 800 кв.м. в дискаунт-центре «Макрос». В текущий год «АТБ-Маркет» планирует открыть 60 аналогичных магазинов по всей Украине.
Компания METRO Cash & Carry планирует открыть в августе 2005 года центр оптовой торговли в Донецке. Кроме этого в 2005 году компания планирует открыть магазины в Одессе, Львове, Запорожье. На 25 мая запланировано открытие третьего центра в Киеве.
В Тернополе в текущем году открылся третий магазин сети «Киев», предлагающей товары продовольственной группы и промтовары.
В марте 2005 года корпорация Fozzy Group открыла в Виннице, Львове и Киеве 7 новых магазинов: пять универсамов «Сільпо» и два гастронома «Фора».
«Торговый дом «Перекресток»» после приобретения сети супермаркетов «SPAR-Украина», заявил о своих планах интенсивного развития украинской сети супермаркетов в 2005-2008 годах за счет приобретения недвижимости. В ближайшие годы компания планирует инвестировать в свой бизнес в Украине не менее 200-300 млн.долларов.
"Корпорация «ПАККО» открыла 4 февраля во Львове первый из 20 запланированных в этом году универсамов. Следующие универсамы охватят область Луцка, а также Ровненскую, Львовскую, Ивано-Франковскую, Житомирскую, Хмельницкую и Винницкую области.
Новый ресторан открыла сеть ресторанов "Козырная Карта" в Киеве на Оболони. Для функционирования ресторана в теплое время года построена большая терраса, летние домики и беседки. Для детей сооружена большая площадка.
Компания «Швыдко-Украина» в апреле 2005 года стала победителем тендера на строительство в Киевесети из 9 заведений общественного питания. Компания планирует начать реализацию проекта в 2006 году и инвестирует в него 42,5 млн. гривень.
Сеть Billa определила теперешнее время как привлекательное для ведения бизнеса в Украине и в настоящем изучает площадки для строительства новых супермаркетов Bіlla. Согласно планам компании в Украине будет построено восемь супермаркетов Bіlla: три - в Киеве, по два - в Харькове и Днепропетровске, один - в Запорожье.
В Киеве 25 марта 2005 года в Голосеевском районе был открыт новый строительный гипермаркет «Эпицентр-2». Площадь гипермаркета – 30 тыс.кв.м, ассортимент товаров – около 60 тыс. Площадь первого гипермаркета «Эпицентр», который был открыт в 2003 г. в Днепровском районе, составляла 17 тыс.кв.м.
ЗАО "Квадрат-Украина" намерена до 2009 года стать общенациональной сетью N1. Для этого в Киеве планируется увеличить число объектов сети ТЦ "Квадрат" до 9, а их общую площадь – до 250 тыс.кв.м. До 2007 г. предполагается завершить реализацию трех проектов: ТЦ "Квадрат на Перова", ТЦ "Квадрат на Оболони" и ТЦ "Квадрат на Вырлице". А в 2008 г. начать продвижение сети в областные центры Украины.
В рамках стратегии долгосрочного развития "МакДональдс Украина" возобновляет строительство в Украине новых ресторанов. В 2005 году "МакДональдс Украина" намерена открыть три новых заведения в Киеве. Первый из них открылся в январе 2005 года возле станции метро Дарница.
Стрит-ритейл
Среди предложений на рынке коммерческой недвижимости в начале 2005 года аренда
превышает предложения по продаже. При этом наблюдается ситуация, когда для аренды представлены помещения в лучшем состоянии, чем для продажи. Такая тенденция наблюдается в Подольском, Дарницком, Днепровском, Деснянском районах Киева.
Спрос
В начале 2005 года продолжается рост спроса на торговые помещения, активизируемый нехваткой качественных помещений в Киеве. Привлекательными для арендаторов являются как встроенные помещения, так и площади в торговых комплексах. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные в местах с наибольшей плотностью населения. Наряду с преобладанием спроса на помещения в Центральных районах продолжается увеличиваться интерес инвесторов к «спальным районам» на левом берегу Киева. Наиболее востребованными на рынке коммерческой недвижимости являются Оболонский, Дарницкий, Днепровский районы с торговыми помещениями в местах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой.
Основные выводы
Сегмент торговых центров сохраняет свои быстрые темпы развития на рынке недвижимости Украины. На начало 2005 г. в Киеве было анонсировано строительство около 15 торговых центров. Это почти вдвое больше 9 реализованных проектов новых торговых центров в 2004 году.
В ближайшее время в Киеве будет построены такие новые объекты, как ТРЦ "Оазис", "Лыбидь-Плаза", "Олимпик Плаза", новые магазины ТЦ «Квадрат», гипермаркеты, универсамы и др. При этом большинство новых проектов отдает
предпочтение развлекательным зонам как увеличивающим прибыльность объекта.
Активно развиваются торговые сети, расширяя свое представительство в регионах
Украины. Выход на рынок Украины российских и европейских сетивиков обеспечивает развитие продовольственных и непродовольственных форматов торговли. Свои универмаги в первом квартале 2005 года открыли такие сетивики, как «Фокстрот», «Патэрсон», «АТБ-Маркет», «ПАККО» и другие.
Укрепилась тенденция перемещения крупных торгово-развлекательных центров на левобережные районы Киева. Крупнейшей торговой зоной Киева, где реализуется множество проектов, стала Петровка, Харьковский массив, Оболонь. В этих районах проводится массовая застройка жилья, развивается транспортная развязка.
При продолжающимся увеличении предложения проявившаяся конкуренция среди ТЦ будет расти. Это будет способствовать повышению требований к торговым центрам и укрепления профессионализма в управлении проектом. Лидерство в конкурентной борьбе торговым комплексам обеспечит хорошо продуманная концепция.
За счет прироста торговых комплексов и торговых центров крупных операторов рынка Киева снизится доля рынков и ларьков.
Арендные ставки в 2005 году сохраняются на уровне 2004 года. Уровень арендных ставок в центральных районах Киева максимальный (в Метрограде - 80 долл. за кв. м в месяц) и снижается в процессе отдаления центра до пределов 30-40 долл. за кв. м в месяц. Снижение арендных ставок прогнозируется к 2007-2008 годам, когда рынок будет насыщен предложением торговых помещений.
НАПОМИНАЕМ
Общая площадь 2300 кв.м, 2 этажа + подвал, отдельный вход, высокий трафик.
Продажа МТЦ 6600 кв.м. Центр города, первая линия. Готовый арендный бизнес.
Продажа офисов от 80 000 руб/кв.м. Новый торгово-офисный центр на Нагатинской.
Прямая аренда в БЦ В, В+. Выгодные условия, от 30 м2. Инфраструктура, парковка.
